マンション経営のリスクと対処方法を理解しましょう

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リスクと対処方法

空室・家賃滞納のリスクと対処

マンション経営にあたって、空室になる状態は最も避けなければなりません。単身者向けのワンルームマンションは退去のサイクルが比較的短い場合が多いため、すぐに新たな入居者を確保しやすいかどうかが重要なポイントです。ご自身でも住みたいと思う人気のエリアを想像してみて下さい。駅から近くて交通の便が良く、商業施設や医療施設が整い、街がきれいに整備され、治安が良く、おしゃれな街として印象の良いエリア。もちろん、全ての条件を満たす物件を見つける事は簡単ではありませんが、事実このような人気エリアの入居率は高く、空室率は低くなります。この入居率の高いエリアをまず第一条件とした上で、仕様の充実した物件を選ぶことが、空き家のリスクを少しでも減らす事に繋がります。設備やデザインももちろん大切な要素ですが、まずは「立地条件」をよく検証し、長期にわたって魅力ある物件であるかどうかを見極める必要があります。さらに人気のエリアは入居者の「質」も平均的に高いため、そのまま家賃滞納のリスクを減らす事にも繋がります。

資産価値の低下のリスクと対処

マンションには当然ながら経年による建物の劣化が発生しますが、その中でも資産価値が維持されやすい物件の条件があります。まず、長期にわたって建物の設備やデザイン、使い勝手が魅力的な形で維持できることが重要です。そのためには、劣化に対する修繕・メインテナンスが将来にわたって適切に実施していくことができるように、修繕積立金制度や管理体制がしっかりしている事を見極める必要があります。そして何よりも、立地条件が優れている事が第一です。土地には建物と違って劣化するという概念が無いため、時間の経過と共に資産価値が目減りすることはありません。もちろん建物のメインテナンス状態も重要な要素ですが、空室・家賃滞納のリスクに対する対処方法と同様に、入居者が「住みたい」と思う場所にマンションがあるかどうかが大きなポイントとなります。

金利上昇のリスクと対処

住宅ローンを利用する場合は、金利の変動(上昇)が心配になります。マンション経営の運用利回りは、他の投資商品と比べても比較的高いケースが多いため、多少金利が上昇した場合でも収益が確保しやすいといえます。また過去の例からも、金利が上昇する局面では景気と共に物価も上昇するケースが多く見られますので、今後も家賃や物件の資産価値も連動して上昇する可能性が高いと思われます。しかし、長期にわたる運用期間の中では、景気が上昇せずに金利が上昇するなどの不測の事態も全く可能性が無いわけではありません。そのような際は、金融機関によって変動金利から固定金利に切り替えて支払額の上昇を抑えたり、一部繰り上げ返済を行うなど、中長期の運用プランを見直す必要もあります。マンションを安定的に経営するためには、日常的に経済情勢を意識しながら、少しずつでもいざという時のための自己資本を増やしておく事がご安心につながります。

地震・災害のリスクと対処

日本国内において地震の問題は避けることはできず、残念ながらいかなる建物でも万全を保障することはできません。そこで、法令に基づいてどこまで地震・災害の対策が行われているかを十分に確認する必要があります。建物の強度は建築基準法で定められており、1981年および2007年に大きな法改正が施行されています。特に2007年の法改正では建築確認の厳密化により、設計・構造計算だけでなく、工事中も法令に基づいた設計と施工が必要となっています。このため現在では、耐震偽装問題で見られたような構造計算の偽装をはじめとする不適格な建築を行うことはできなくなっており、最新の新築物件は全て法令に基づいた設計および施工がされています。 ※なお、1981年以降に当時の基準で建てられたワンルームマンションは、1995年の阪神淡路大震災でも倒壊していません。ワンルームマンションは部屋数が多いことから壁が多く、鉄筋も多く使用されているため、特に耐震に優れた構造になっていることもその理由と考えられています。このことから、現在の厳しい基準をクリアしている新築マンションであれば、阪神淡路大震災クラスの地震でも安心といえます。

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